Plus de 10 000 € pour un mètre carré d'un mètre de côté, INCROYABLE, NON ? C'est le prix de l'immobilier ancien dans la capitale. Le quadruple d'il y a 20 ans. C'est cher. Pas encore comme à Londres, mais on y arrive presque. Très cher pour les familles qui voudraient s'installer ou s'agrandir. Trop cher pour les jeunes actifs qui travaillent dans Paris. Mais pourquoi donc ? Le manque de nouvelles constructions ? Les acquisitions de richissimes citoyens d'Amérique et du Golfe arabique ? Et, tout compte fait, est-ce un prix / m2 bien raisonnable et durable ? On fait le tour de la question avec notre reporter agent immobilier sur le terrain.
Le choix difficile d'un logement
Si vous souhaitez acquérir un appartement à Paris, il vous faut lister vos préférences (quartier, surface, prix, étage, ascenseur, proximité du métro, niveau des établissements scolaires etc.) et surtout être prêt à les modifier rapidement. En effet, votre budget n'est pas extensible. Il est contraint par d’une part votre apport personnel et d’autre part, par la mensualité de remboursement du prêt supportable par vous et acceptable par la banque. Il faudra donc arbitrer, en particulier entre surface et localisation. L'écart de prix du m2 dans l'ancien est près du double entre le cœur de Paris et les arrondissements du nord-ouest. De nouveau un écart de un à deux entre Paris intra-muros et la proche banlieue comme : Nanterre, Gennevilliers, Épinay...
N’en restez pas là ! Ce qui est dit par la suite de Paris vaut aussi pour Lyon, Nantes ou Strasbourg, Marseille. Par exemple, la diminution du prix de l'immobilier résidentiel avec la distance au centre-ville est un cas général en France, comme partout ailleurs dans le reste de l’Europe. Les centres-villes sont plus denses et le foncier plus rare. De plus, ils concentrent le patrimoine historique, les musées, les salles de concert, les endroits tendances que les CSP+ affectionnent particulièrement.
Le choix d'un appartement ne se réduit pas à ses caractéristiques intrinsèques, il porte aussi sur le voisinage. En somme beaucoup de paramètres rentre en ligne de compte. En plus, les appartements et maisons ne sont pas valorisés de la même façon par chacun.
Les coups de cœur vantés par les agents immobiliers ne sont pas les mêmes pour tous. L'immobilier est donc un bien économique très hétérogène, ce qui implique que le prix de transaction dépend des différences entre les valeurs personnelles qu'accordent l'acheteur et le vendeur pour le bien considéré ainsi que de leur pouvoir respectif de négociation s’il n’y a pas d’agent immobilier qui a signé un mandat de vente.
Les étrangers du monde entier achètent
L’immobilier de standing ou de luxe attirent de plus une clientèle étrangère dans les grandes villes Françaises. Un marché formidablement dynamique même si elle reste encore moins importante qu’a New York ou Londres par exemple ou le marché est quand même plus facile et les transactions se réalisent avec beaucoup plus de simplicité.
L’attrait de la ville lumière grâce à son engouement architectural mondiale, mais aussi son côté romantique couplé à une grande aisance financière, conduisent les étrangers à surpayer leurs appartements parisiens ou bordelais. Et ce d'autant qu'ils sont aussi moins bien informés sur les prix que les résidents, ce qui réduit leur pouvoir de négociation. Dans un travail de recherche récent, deux économistes ont montré que le surprix de ces acheteurs bien particuliers atteignait à Paris 2 à 3 % et qu'ils revendaient aussi moins cher. Un comble pour un investissement !
Les acheteurs étrangers contribuent à un phénomène apparu avec la mondialisation : une synchronisation croissante du prix de l'immobilier entre les différentes villes internationales. Cet actif financier, est l’un des leviers de diversification d’un portefeuille d’investisseur. Avec comme base 30 % d’immobilier dans ses actifs. Cette synchronisation croissante des prix / m2 n’est pourtant pas égal sur le globe. Les taux d'intérêt connaissent une longue période de baisse et restent exceptionnellement bas dans toute l’Europe.
Pour la France, l'inflation repartant depuis quelques années rend l'endettement encore plus attractif. Par ailleurs, les banques acceptent de prêter aux particuliers sur de très longues périodes (+ 25 ans) et ne font pas toujours preuve d'excès de prudence dans leurs autorisations de crédit, malgré la crise de 2007. Cette facilité bancaire est l’un des marqueurs prononcés de l’augmentation des prix au mètre carré dans le monde entier. De la même manière, dans un même temps, la capacité de financement des ménages s'est également accrue avec les réajustements de salaires, en particulier des salaires de cadre, indépendants et dirigeants. En 2018, combinée à la baisse des taux d'intérêt et à la hausse de la durée des prêts, elle permettait à un ménage d'acquérir un appartement à Paris de la même surface qu'en 1996 pour une mensualité identique. Peut-on toujours crier dans ces conditions aux scandales de la hausse des prix ? Évidemment, ni le même nombre ni la même somme totale des mensualités !
Et les seniors sont-ils vecteurs de hausse ou de baisse des prix ?
Pour avoir une vision large des facteurs qui influent sur le prix/m2, il convient de se reporter à la démographie. Plus la population croit et plus la demande de logement se tend, logique, me direz-vous. C’est d’ailleurs la même chose dans le sens inverse plus la population diminue plus le prix chute comme le bassin Auvergnat en France par exemple. En ce qui concerne Paris, il est difficile de faire une corrélation significative, en effet, la ville lumière a une population stable depuis plus de 40 ans en revanche cette même population vieillit de manière effrénée proportionnellement au reste du territoire. Les baby-boomers de l’après-guerre sont aujourd’hui les nouveaux papy-boomers. Casse cela ne tienne, quel lien avec le prix de l'immobilier me direz-vous ?
Eh bien tout simplement que les acheteurs sont des jeunes actifs tandis que les vendeurs sont des seniors. Plus la population vieillit, plus il y a de vendeurs et moins il y a d'acheteurs ; l'âge croissant de la population a ainsi un effet dépressif sur le prix des logements.
Inversement, une plus grande proportion de jeunes dans la population a pour effet d'augmenter les prix. Je me rappelle avoir récemment échanger avec un économiste de l’Université de Assas qui m’a démontré le poids de cette variable sur l’augmentation des prix du m2 en France entre les années 90 jusqu’aux années 2010. Tiens, tiens, il n’y a-t-il pas une corrélation directe avec cette génération d’après-guerre et le prix / m2 ? L'envolée des prix profite particulièrement aux séniors et pénalisent les actifs. Vous êtes peut-être pris d'un doute en songeant qu'une partie des ventes se réalisent au décès et donc que les héritiers en profitent. Vous avez raison, mais les héritiers ne sont pas tout jeunes non plus, l'âge de l'héritage recule. Seulement un quart des héritiers ont moins de 50 ans… Le présent est-il ce qu’il est, on peut se projeter dans le futur et de se questionner si l’immobilier sera aussi « rentable » pour la génération Y que le fût pour les générations rock-and-roll.